《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》对从业者、居民影响几何？一点个人见解
发布时间：2025-09-05 10:08:43| 浏览次数：
这则文件深刻关系到未来至少5年以内的房地产走向，百万相关从业者的就业以及千千万万家庭的居住和环境。今天，咱们趁热，结合已经试点完成的城市更新案例，来对这个文件解读！
第一章部分是综述，表明这次行动核心就是，让城市变得更宜居更安全更智慧，重点解决老百姓的住得不舒心的问题。
具体到细节上就是，例如：老房子会漏水，小区没有电梯，停车位也不足，此些让人头疼的问题，都得一点一点地调整到合适的状态。在解决问题的过程里，每一步都格外重要，并且一定要有耐心去对待。
行动的时间节点是到2030年，全国城市需完成大升级：“安全发展基础更牢固”是说危房应当拆的，就拆；“人居环境明显改善”是说比如老小区需要加电梯，同时该通燃气的还要通燃气；“文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显”是说历史建筑，不能随意拆，务必修旧如旧，完好如初。
北京中关村的旧楼，在拆除之后，再次进行改建，居民便无需再为“房子坍塌”之事而忧心忡忡；苏州平江路的那些古老院子，被改造成了文化交易所，留住了那份古朴的韵味，又能吸引游客源源不断地前来。
政府明确地说了，改造切不可搞“面子工程”，像有的地方，仅仅为了追求好看，便将老墙全都粉刷成大白墙，不过一旦下雨，那墙面就会纷纷掉皮，此类劳民伤财的事情，我们坚决不会去做。
第二部分是具体实施的主要内容部分，也就是具体要干哪些事？主要可以总结为三点。
第一，处理危房和老旧小区。最危险的D级危房必须拆，次危险的C级可以加固，北京、武汉已经给老房子做“安全体检”，发现问题及时修。老旧小区改造是重头戏，2024年全国加了2.5万部电梯，北京试点“电梯公交”，坐一次5毛钱；上海给外来打工者建低价宿舍，一张床月租800块，带独立卫生间。小区里还要建食堂、托儿所、停车场，比如成都玉林东路改造后，脏乱差的小巷成了网红打卡地，人流量翻了三倍。
第二，城中村和废弃工厂改造。深圳宝中片区原来密密麻麻的城中村，现在拆了一部分，留了一部分老房子改造成特色民宿，房价从8万涨到12万。广州把废弃厂房打包成“更新REITs”卖钱，吸引社会资本参与。无锡一个老厂区改造成科技园，年赚3000多万，90%的店铺都租出去了。政府要求改造不能全拆光，得留点烟火气，比如成都的苍蝇馆子、裁缝铺都保留了下来。
第三，补齐城市短板。地下管道全面升级，用BIM技术（类似3D建模）管理，哪里漏水一清二楚；体育馆平时打球，发洪水时当避难所。合肥骆岗公园留了4.3平方公里绿地，周边居民心理问题就诊率降了18%。还有个大变化是“平急两用”设施，比如酒店平时营业，疫情时能当隔离点，武汉已经试点成功。
中央文件特别提到了BIM的使用，上海黄浦区中心地段的旧城改造的留皮换胆（外墙皮保留，而内部结构重构）项目，从设计阶段就开始使用bim模拟复杂情况预构，施工过程中从土建碰撞检查，到机电综合管线排布等均采用bim辅助，实打实地解决了项目的问题，以真实案例，打破了“BIM无用论”，反而证明越复杂项目，BIM越有用！
钱的问题：中央给予特别国债，地方发放专项债，企业亦能够进行投资。例如在贵阳太平路改造中，凑齐了4.98亿政府出资三分之一，银行借贷三分之一，余下的部分依靠企业。在广州开展“更新REITs”活动将老厂房转变为理财产品，老百姓也能够购买，每年的收益约为4%。
也就是这钱的来源可以是国债可以是专项债，也可以是企业投资或者“REITs”基金。
地的政策：工厂用地，可改成商铺或住宅，上海杨浦滨江的老厂区，变成了咖啡街，容积率还给予奖励；对于历史建筑予以保留的，开发商能够多盖10%-20%的面积。
南京规定，改造方案需得到80%居民的同意才可以动工，青岛专门设立法庭来调解装电梯的纠纷，有小区顶楼住户不愿意装电梯，最终通过协商，用补偿金换取屋顶花园的使用权。
居民实实在在地享受到了好处：老旧社区安装了电梯，而且接通燃气设施之后，老年人不用再费力地、一级一级地爬楼梯了，这个时候房价也有了不同程度的增长。
就拿苏州的十全街来说，改造完毕后，沿街商铺晚上的营业时间延长了两个多小时，这就让营业额提高了差不多百分之四五十。
在威海一条原本很平常的街道很快变成了热门的网红打卡地，对周边区域旅游业的发展起到了很大的推动作用。
不过需要留意的是，在改造完成之后，一些区域的，租金水平，出现了较为显著的提升。以上海的老小区为例，改造后租金平均涨幅达到了百分之二十五。
在这种情况下，政府自然会，主动地采取行动，加大保障性住房的建设力度，如此一来，便能有效地减轻居民的生活压力。
总得来说，这次城市更新，不是进行大规模的拆除和新建，而是“缝缝补补，又持续十年”。既要妥善解决老百姓的实际难题，又要留存下城市的历史以及那浓郁的烟火气息。
政府出台政策，企业投入资金，老百姓贡献想法，三方齐心协力，将那些破旧之处，转变为精致的模样。
未来十年，我们居住的小区将会更加安全，老旧厂房转化为文创园区，历史街区既蕴含着深厚的文化内涵又能够实现盈利，城市更新切实让老百姓的生活更为舒适。
最终落到我们千千万万普通老百姓家的是，对于新房，我们将用高一些的价格换取更好的居住条件居住环境；对于不拆改的，会获得更好更便利的设施，更安全的结构。而于我们工程行业，会在这几年的行业下行中，获得部分喘息和缓解，也是个好事吧！
当然这一切自然要一定程度推高房价，与这几年的房价下跌带来的居民资产缩水抵抗，也是好事。这世界上本就没什么是免费的，但是怎么说呢，总体变好，就算值了！
